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租屋法律簡介

法國租屋法律常識與名詞簡介


郭麗秋律師租屋法律座談會紀錄

以下內容依「郭麗秋律師租屋法律座談會記錄」,並參考法國公共服務網「不動產租賃」相關內容編輯。

租屋前


租屋契約contrat de location ou bail的種類

  • Location vide不附家具以書面契約contrat écrit的形式簽約期限三年若要終止契約房客需於三個月前任何時間通知房東房東若希望解約則須於六個月前書面通知房客
  • Location meublée附家具
    a) 1-4
    個月的租約以書面契約或口頭契約contrat oral的形式簽約皆可若採行書面契約的形式欲終止契約房客需於一個月前任何時間通知房東房東需於三個月前通知房客若採行口頭契約則依照location vide 的契約方式
    b) 5 個月以上的租約必須以書面契約的形式簽約若要終止契約房客需於一個月前任何時間通知房東房東需於三個月前通知房客


注意事項

  • 若採用口頭契約的形式簽約最好用支票付押金dépôt de garantie),並索取押金收據證明reçu
  • 押金金額:
    -不附家具:金額等同一個月房租
    -附家具:無規定,可由房東自定。一般而言等同一或兩個月房租。
  • 若兩人以上一起承租房屋除了下列三種情況之外都要在契約上同時簽名a) 夫妻關係 b) 法律認可的同居關係 c) 一起居住超過一年concubin notoire

租屋期間


  • 房客須購買住屋保險assurance habitation):保險項目應包括火險incendie漏水導致的損害險dégâts des eaux民事責任險responsabilités civiles以及竊盜險vol
  • 房屋況清état des lieux):承租前需會同房東清房屋況並詳列紀由雙方簽名後各持一否則視為房屋況良好
  • 轉租sous-location):
    不附家具:必須取得房東許可。房東之書面許可上並需註明轉租的租金。此外,轉租租金不得超過原租金金額。
    附家具:原則上可以轉租但須視契約上的條約而定例如契約上註明autorisation expresse et écrite表示需要房東書面同意才可轉租
  • 維修遇有維修問題時應先通知房東以確定責任歸屬原則上大工程grands travaux應由房東支付費用
  • 噪音任何人均無權力在任何時間製造噪音若音樂系學生需要練琴最好先拜訪鄰居並在上午九時至間八時間練琴為宜
  • 房屋taxe d'habitation):由房客並以11日所承租之房屋為賦的基準


注意事項

  • 保竊盜險時需注意保險公司是否要求門鎖的數目
  • 在承租房屋期間若發現新的房屋可以寫信或拍照以雙掛號lettre recommandée avec accusé de réception寄給房東
  • 家具擺設以不破壞房屋況為原則最好購買可拆式的
  • 租約到期若兩方皆未通知終止契約則契約自動延長

退租後


  • 房客不再承租房屋時
    不附家具:
    應於欲終止契約日三個月前以雙掛號寄信通知房東
    附家具:應於
    欲終止契約日一個月前以雙掛號寄信通知房東。
  • 房東有權在接到終止契約信起開放租屋予有意承租者參觀參觀時間自星期一至星期六星期日及例假日不得參觀),天不得超過二小時有人參觀房屋時最好本人在場以避免不必要的糾紛
  • 若有家具不想帶走必須先詢問房東或下一任房客是否接手否則應自行處理
  • 房東必須在房客退租遷離起二個月將押金退還房客

租屋法律名詞淺釋

法國租屋法令完善。同學們在租屋前要先具備基本的法律常識,始可保障自身權益。另外,租屋保險雖不具強制性,但以少數花費換得極大的保障,不妨於租屋時考慮投保。我們強調,具備基本的租房法律常識可以避免不必要的誤會與危險,但訴諸法律絕不是租屋問題理想的解決之道。理想的租屋生活,應全力與房東保持良好之互動關係。凡遇到問題,先與房東溝通,交換意見,共同尋求解決之道。如遇無理之要求與對待,契約與法律上之保障,才是最後不得已的手段。一旦訴諸公堂, 最重要的,所有的證據都必須是能夠證明自己的善意(de bonne foi),才有利於勝訴。所以,一切相關的文件都應妥善保管,直至搬遷完畢,取回保證金後,始可丟棄。

contrat de location / bail

租賃契約


bailleur

房東

即通稱之propriétaire

preneur

房客

即通稱之locataire

loyer

租金

一般標示的租金經常包含了雜支charges與簽約droit de bail),狹義的租金又稱淨房租loyer hors charges通常標示為loyer HC廣義的租金loyer toutes charges comprises 通常標示為loyer TTC含各類金與雜支

Depôt de garantie

押金

不附家具之空房押金等於一個月房租,赴家具住房押金金額可由房東自定,通常金額等於一或兩個月房租。押金於租屋之初交給房東交是項金額時務必索取具項收據保障自身權益押金是房東為了預防解約時房客造成任何損失的修繕費用不可移做其他用途如抵房租或任何其他理由讓房東侵如果房東要扣留部或全數押金補償修繕費用亦需出具各類修繕費用收據實報實銷

Caution

保人

在法國租屋房東經常要求學生必須有法籍保人garant français),以便在學生拒房租之際向保人催討房租由於留法學生通常無法出具法籍保人證明因此與房東或仲介商量藉由銀行擔保第三方擔保代替之需準備半年至一年不等之淨房租凍結在銀行中房東如果遭遇房客拒房租時得透過既定程序向銀行聲討應得租金

Quittancede loyer

房租收據

此收據為房客最基本保障交房租請盡可能使用支票以保存銀行往來證據若以現金付款則務必索取具列房東簽章日期等資訊之房租收據不能只是普通費用收據必須載明為特定房屋租賃費用月付一次租金是房客的義務也是權利房東不得要求一次收足多月租金

état des lieux

屋況鑑定

搬入與搬出後都必須做的鑑定鑑定記愈完整愈好是解約後種種損害賠償之根據在搬入新家一個月如發現其他未留意到的缺陷房客都有權要求免費修繕或以雙掛號信告知房東,更正鑑定結果如果與房東進行屋況鑑定不希望蒙受平白損失可邀請法院之執達員huissier執行較為公正之屋況鑑定

congé de départ

解約

在法國房客可於任何時刻提出解約要求不必明理由然必須依照租約規定時限前預先通知如租約未載明者以三個月前為準

préavis

解約通知

一般租約會明文簽定房客搬家須在三個月前通知房東解約如為失業調職等非完全自願因素可縮短至一個月。(若承租赴家具住房,則於一個月前通知。)這封解約通知信必須以正式信件書寫透過雙掛號信寄出lettre recommandée avec l'accusé de réception該信件寄出前請務必影印存並且妥善保留掛號信收執單據作為憑證反之房東如果要解約則必須在六個月前寄發解約通知並且必須明合理解約事由公寓老舊需要翻修房屋將出售房東個人重大事由等等

avenant au bail

契約修訂


其他租屋應注意事項

※ 合租:
如果多人合租一層公寓,則所有的房客都要在租約上簽名。如果僅一人代表簽名,則簽字的人離開後,其他的人依契約而言,就無權繼續居住。

※租期:
法國一般不帶家具的租約期限為三年,在未滿三年之中,房客可隨時解約,只要預先寄發房東préavis即可(préavis期間房租照付)。
帶家具租約期限
為一年,到期後若雙方皆未提出解決,則自動延長一年。但若為學生租房,契約期限可縮短至九個月。
若以法人身分(personne morale)租屋則是六年。口頭契約的約期則是無期限(durée indéterminée),更無保障,房東可隨時請房客搬家。

※轉租:
不附家具租約:需取得房東書面許可,方可轉租。轉租租金不得超過原租金。
附加具租約:建議取得房東許可,甚至是由房東出具同意書,更有保障。
房客本身對轉租的房客負有責任。如果時常轉租,則在購買房屋保險時,可要求加上第三者(tiers)責任的部份。

※租賃修繕(réparations locatives):
係由房客負責的。建築本身的部份則歸房東。如果居住期間有打洞等破壞性行為,則在搬離前要記得先補好,以免支付過高的賠償費用。

exception d’exécution
如果房子進行整修等工程,影響到房客的生活超過四十天以上,則房客可要求少付房租。如維修工程影響到生活一半的空間,可以只付一半的租金(但要超過四十天)。

※噪音問題(nuisances sonores):
法國法律其實對噪音的時間並沒有差異,白天晚上相同,都不能超過七十分貝。不過由於一般居民的觀念都認為,白天是比較能夠忍受噪音的時間,但是也並不表示房客有權在白天製造噪音擾人,房東亦無權「授權」房客製造噪音。學音樂的同學,練習器樂是每天的功課,可行的方法也許是先與同棟樓的鄰居都溝通好,在固定的時段練習,取得諒解。如果噪音過度擾鄰,其他房客可報警制止,經警方介入後,甚至可構成房東提前解約的條件。

※如果與房東同住,原則上還是以雙掛號的方式遞發préavis解約,以郵戳日期為憑證。如以親手交遞préavis,在法律上稱為remise en main propre,最好是交出préavis後,仍然請房東在影本上簽名做為憑證。

※在préavis期間,房東可帶人來看房,時間為週一至週六,一天不可超過二個小時。

※依照法律規定,房東在解約之後,最遲必須在兩個月之內退還所剩之保證金。在這個兩個月的期間,房客可以主動與房東聯繫催促。如果房東在兩個月後仍不退還,則房客可寄發一封雙掛號的「延遲的催告信」(lettre de mise en demeure)(範本),做警告性的提示,要求房東在收到該信後立即或在八天內退還金額。

※房東將房子出租後,就沒有權利在未通知房客的情況下進入房子,即使是與房東同住的房間。房客有充份的權利自行換鎖,但是如果與房東同住,此舉可能造成關係低落,所以一定要與房東溝通好。

※如果房東真的很惡劣,時時私自進入租處影響到私人生活,可以去警察局做筆錄備案(inscrire sur la main courante),做為日後的證據。萬一真的遇到惡劣房東進來扣押身份證或護照,則可報警(déposerplainte),若不確定是誰進來偷竊,則採plaintecontre X

※為避免遇到假房東或騙子騙錢,最好是透過agence immobilière或是租屋雜誌等正式的租屋管道租屋,較有保障。

資料更新:201312