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租屋注意事項

以下依據本組歷年經驗,整理租賃房屋時最常見之應注意事項,提供同學們參考。
同學亦可下載法國住宅部編輯之「青年租屋指南」,更多租賃方面之詳細規範也可參考法國公共服務網「不動產租賃」、法國住宅部「成為房客」、「房客」等相關網頁或ANIL(國家住房資訊局)網站

找房、租房之篩選條件

初到法國之同學在面對各式各樣的租房廣告時,可能不知如何篩選。以下列出幾項與租房費用、實際生活條件相關之篩選條件,供同學參考:

  • 房東是否開立正式租約或可否申請住房補助津貼allocation au logement申請房補需正式租約。)
  • 租金內是否包含水費、管理費、公共電費、公共設施清潔費。(租金同常不包含電費)
  • 租屋是空屋或是有傢俱(meublé)。如為不帶傢俱者(non-meublé),租約中應註明(攸關租房津貼之高低)
  • 房屋之暖氣設備:常見有電力暖氣(chauffage électrique)、瓦斯(chauffage individuel au gaz或公寓聯合式暖氣(chauffage collectif)。通常電力暖氣最昂貴。
  • 住處與學校、郵局、銀行、地鐵站間之距離。附近有否購物中心?有無電話線及/或天線之插座,電插座之數量若干?
  • 租屋面積:法國法律規定,可出租作為主要住所(résidence principale)之住房面積不得小於9平方公尺,天花板至地面高度不得少於2.2公尺。若出租住房面積小於9平方公尺,則容積不得小於20立方尺。

    若您承租的住房面積或容積小於法律規定,將無法申請住房補助津貼。


找房、簽訂合約前應注意事項

同學在與房東約定看房或簽訂合約前,常會遇到房東要求提供某些文件,用以確認您的身分與財務狀況,並建立候選房客檔案。法國法律並未針對候選房客檔案有所規定,但有明定房東不得要求之文件,請同學特別留意,勿隨便提供此類文件,避免遭有心人士利用或詐騙

*最常要求文件
-身分證明文件
-您或擔保人最近三個月薪資單
-擔保人居住證明

*可要求文件
-您或擔保人之所得稅單
-學生證或在學證明
-居留證
-擔保人之身分證明文件
-工作合約、雇主證明
-銀行帳戶證明(R.I.B.
-前次租約之房租收據

*房東不可要求文件
與銀行相關之文件:
˙銀行帳單
˙銀行記錄良好證明
˙自動轉帳許可

與個人資訊相關之文件
˙證件照
˙社會保險卡、健保卡
˙警方記錄摘要(extrait de casier judiciaire
˙個人醫療檔案

-擔保
˙作為訂金之支票
˙當候選房客可提供其他證明文件時,不得要求出示由前房東開立之定期支付租金、雜費證明
˙在凍結帳戶中,存放超過一個月租金金額的有價財務或現金。

(資料來源:LoKaVIZ租賃檔案」網頁、法國公共服務網「私人住宅租賃-空房-候選房客檔案」、「私人住宅租賃-附家具-候選房客檔案」網頁)


簽訂租約時應注意事項
同學承租私人住宅簽訂租賃合同時,各方(房東、房客、合租人、擔保人)各需持有一份。租賃合約可至文具行購買,或於此下載:附家具租約不附家具租約

租約必要內容

  • 房東(與房東委託人)姓名、地址
  • 租約生效日期與效期
  • 合約用途(以同學租房而言,用途為:居住Habitation
  • 住宅情況(地址、私有設備、面積)與其他附屬物(地窖、車庫、花園
  • 公共設施
  • 租金金額(涵蓋內容:雜費、水費、電費、瓦斯費等)、付款方式、重新調整租金的日期、方式
  • 押金金額


租約附件

  • 房屋狀況表Etat des lieux範例),一式兩份,由房東、房客簽名。
  • 由房客要保之居住保險證明(assurance d’habitation)。
  • 若房屋為共有財產,需附共有財產規範表(詳情請參考法國公共服務網「共有財產規範」網頁)。
  • 若重新調整租金,房東需附「與鄰近住宅租金比較」(loyers des logements comparables situés dans le voisinage)參考與法條(l'article 19 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)影本。
  • 建物技術診斷資訊:能源使用效能、若建物之建築許可為194911日前取得,則需附上「鉛暴露風險」證明、或自然與技術風險狀況(詳情請參考法國公共服務網「建物技術診斷資訊」網頁)
  • 建物接收電視服務之相關資訊。
  • 所附家具清單。

請同學注意:
以上列出內容以法國法律規範較為詳細之「空房出租」合約為主。法國法律對於「附家具房屋出租」之規定較為寬鬆。詳細規定請同學自行參考法國公共服務網「私人住宅租賃-空房」、「私人住宅租賃-附家具」網頁。

(資料來源:LoKaVIZ合約」網頁、法國公共服務網「私人住宅租賃-空房-訂定合約」、「私人住宅租賃-附家具-訂定合約」網頁)


押金或保證金
押金金額與支付:
房東可要求承租人繳交押金或保證金。
2008
29日的「消費能力法」(loi sur le pouvoird’achta)規定:
˙未附家具空房-押金金額等同一個月租金,不含管理費(Charges)。但若採預先繳付兩個月以上租金之繳付房租方式(例如,每三個月繳付一次租金)則房東不得要求押金。
˙附家具住宅-押金金額可由房東自行決定。但一般而言,房東要求金額多等同一、或兩個月房租。
*
由於法國法律並未規定附家具之金額,建議同學與房東在租約中註明押金金額與退還方式。
押金需在簽訂合約時支付。同學可向房東要求開立註明給付款項金額與用途(押金)之收據。

*押金退還
在租約期滿後,房東應於房客繳回鑰匙日起兩個月內,將押金退還房客。房東可由押金內扣除房東尚需交納之租金、雜費、或於退租進行屋況檢查時,發現有需修繕之處的處理費用,但需附上退租屋況檢查單作為說明。
若房東未於規定日期內退還押金,或無法證明未退還金額(部分或全部押金)之用途,房客可先以「雙掛號信」(lettre recommandée avec avis de réception)方式,寄給房東「催告信」(lettre de mise en demeure催告信範本),要求房東退還押金。若房東仍拒絕退還押金,房客則可訴請租賃住宅所在地之調解委員會(commission de conciliation)處理。

(資料來源:LoKaVIZ押金」網頁、法國公共服務網「私人住宅租賃-空房-押金」、「私人住宅租賃-附家具-押金」網頁)


支付房租應注意事項

支付房租
租金與雜費(Charges)應於合約中訂立之日期給付。一般而言,房租為每月支付。若非如此,房客有權向房東提出要求,改為每月支付。房客可以支票、轉帳、或現金(不超過三千歐元)方式支付。
另請同學注意,若未獲得您的同意,房東無權強制要求您以銀行自動扣款(prélèvement automatique方式支付房租


房租收據
根據法國法律規定,除非房客要求,房東並無義務在收到房租後開立收據。
建議同學向房東要求,在每月收到房租後,開立註明房租、雜費金額之收據(quittance de loyer,也請同學妥善保留收據,作為繳款證明(五年內之房租收據)、居住證明或申請住房補助之用。另外,房東不得向房客收取開立收據與寄送收據之任何費用
下載:要求房東開立房租收據信件範本(以平信寄出即可)
(資料來源:法國公共服務網「私人住宅租賃-空房-支付房租」、「私人住宅租賃-附家具-支付房租」網頁)


進行房屋狀況檢查(etat des lieux

-必須於入住與退租時由房東、房客共同在光線良好之條件下進行
-房屋狀況表一式兩份(一份屬房東保管、一份屬房客),需由房東、房客簽名。內容需
註明出租之住房型態、所包含設施、用具之狀況。
-入住時的房屋狀況檢查:

  • 在進行入住房屋狀況檢查時,房客可對住房狀況進行驗收。任何瑕疵或毀損,像是地毯上的一小塊汙漬、窗戶的裂痕、水龍頭漏水、有問題的鎖,都需記錄在房屋狀況表上
  • 若在入住幾天後,發現未登記在房屋狀況表上的重大缺陷,房客以雙掛號信方式通知房東。
  • 在供暖氣期間(通常為每年十月十五日至隔年四月十五日)的第一個月間,房客可要求房東於入住房屋狀況檢查表中加入暖氣狀況。

請同學特別注意若入住時未進行房屋狀況檢查,則表示可預設房客入住時,須由其負責之「租賃修繕」(réparations locatives)項目狀況一切良好。這表示他(她)必須負責將這些可能在入住時狀況不一定良好之項目,修繕至良好狀態。
因此,未進行入住時房屋狀況檢查對房客較為不利
不過,若有以下情形,則可免除這項預設:

  • 房客提出入住時房屋狀況不佳之證據(例如:照片)
  • 房東在房客寄出進行房屋狀況檢查之「催告信」後,仍拒絕進行入住時的房屋狀況檢查。此時,則需由房東證明交屋時房屋狀況良好。

至於其他修繕項目,則需由房東證明可咎因於房客。

(資料來源:LoKaVIZ房屋狀況」網頁、法國公共服務網「私人住宅租賃-空房-房屋狀況」、「私人住宅租賃-附家具-租約」網頁)


購買居住險assurance habitation

法國法律規定承租無家具空屋之房客有義務必須購買至少涵蓋「租賃風險」risques locatifs最低保障的居住險。「租賃風險」居住險涵蓋內容包括由火災、爆炸造成的毀損或漏水造成的毀損(dégâts des eaux)。
同學也可選擇包含「租賃風險」、「鄰居或第三人險」(recours des voisins et des tiers)及其他補充項目的「多重風險」居住險(assurance  multirisques habitation
這種保險除能賠償租賃風險保單涵蓋的損毀外也將的財物納入保險而鄰居或第三人險則可在所承租住屋中發生火災爆炸或漏水情形並損害鄰居住屋時由保險公司對鄰居進行賠償

請同學注意:

  • 承租有家具住房者,雖無義務購買居住險,但房東有權利每年向您要求提出承保「租賃風險」保險的證明。因此仍建議同學購買。
  • 法國有許多保險公司(或銀行)提供學生專屬的住屋保險,請同學在選擇時,注意保單涵蓋內容、賠償條件、與賠償額度。此外,房東無權要求您必須向特定保險公司購買保險,您有權利自行選擇。大多數保險公司的網站都提供保險費估價,同學可多多利用。

(資料來源:LoKaVIZ居住險」網頁、法國公共服務網「房客必要租屋保險」、「房客保險-補充險」網頁)

相關稅金
*居住稅(taxe d’habitation):
所有在一月一日時佔有住房者,皆需繳納該稅務年度居住稅。但承租由大學學生中心管理之學生住房與「民家」(chez l’habitant)中附家具房間房間者,不需繳納。
這項稅金通常於每年九、十月間通知繳納,金額隨住宅所在地方政府施行額度、住宅租賃價值、房客收入而易。同學若有經濟上的困難而無法按時繳納,可向居住地之稅務中心協商延遲繳納。稅務中心亦可能針對您的情況進行部分金額減免。


*公共視聽捐 (contribution à audiovisuel public) :
公共視聽捐用於法國公共電視與廣播服務之經費。2013年法國本土公共視聽捐金額為131歐元。
一般而言,若您住房內配備有電視,且需繳納居住稅,就須繳納公共視聽捐。若您住房中沒有電視,請於每年申報所得稅時,於申報單第一頁勾選未配備電視(不實申報者,除需補繳公共視聽捐外,還需繳納150歐元罰金)。
若您住房內有多臺電視,或是多名房客共用一臺電視,皆只需繳納一份公共視聽捐。
公共視聽捐的繳款通知會與居住稅稅單一併寄發。
(資料來源:LoKaVIZ稅金」網頁、法國公共服務網「居住稅」、「公共視聽捐」網頁)


解除租賃合約:
同學有權於租約期間要求中止合約,但需依法律規定之程序提前告知房東
未附家具之空房
房客可於租賃合約效期中隨時要求解約,但須符合法律規定之提前告知期限

  • 應於欲退租日期前三個月以雙掛號信(lettre recommandée avec avis de réception

方式寄出解約信,通知房東。解約信中需註明退租生效日期,但不需說明退租理由或出示
任何證明。

  • 若房東同意僅需提前一個月通知,則需於解約信中註明退租動機。
  • 合租:

-若只有一位房客提出解約,其他房客可以繼續租約。
-若所有房客皆欲解約,則只需寄出一封註明所有房客姓名、並由所有房客簽名之解約信。

(資料來源:法國公共服務網「私人住宅租賃-空房-由房客提出解約」網頁)

附家具之住房

  • 房客可於租賃合約期間或合約期滿要求解約,但需提前一個月告知房東建議雙掛號信(lettre recommandée avec avis de réception)方式寄出解約信。房客不需提出解約理由。

(資料來源:法國公共服務網「私人住宅租賃-附家具住房-由房客提出解約」網頁)

慎防詐騙:
根據LoKaVIZ網站統計,若房東或租房廣告中有以下要求或情形,請特別留意:
-要求訂金
-與房屋狀況無關的照片
-低於一般市價的租金
-除租金外,要求您提供其他服務(打掃、帶小孩….等)。

此外,租房詐騙最常發生在巴黎,對象通常是不熟悉巴黎環境與法國租房規範的外國學生。
請同學特別注意:
-在正式簽訂合約前,切勿向房東支付任何費用。
-盡量使用支票或信用卡
-勿隨便寄出自己的身分證件影本
所有金錢往來其支付數目、日期、經手人等均應寫於紙上,並由雙方簽名存證。
(資料來源:LoKaVIZ網站「慎防詐騙」網頁)


若同學對租賃房屋之其他相關規定仍有疑問:
-可參考法國公共服務網「不動產租賃」、法國住宅部「成為房客」、「房客」等相關網頁或ANIL(國家住房資訊局)網站
-「住房信息協會」(ADIL)各地中心:

  • 可免費諮詢有關住屋之法律及經濟問題。
  • 該中心之服務可協助解釋技術名詞,研究合同,但純屬諮詢服務,不辦理行政手續,亦不扮演或承辦消費者保護協會之角色及業務。

法國主要房客權益保障協會:
可代表房客,在房東、管理人、和解委員會、省政府、市政府等對話人間,捍衛房客權利。
同學可利用各協會網站查詢居住地之協會辦公室。


˙Confédération Nationale du Logement
8, rue Mériel - BP 119
93104 Montreuil Cedex

Tél : 01.48.57.04.64
會費:58歐元

˙Confédération Générale du Logement
協會本部提供法律諮詢服務 週一至週五9h-13h14h-17h30

地址29 rue des Cascades - 75020 PARIS
Tél: 01.40.54.60.80

˙Consommation, logement et cadre de vie

會費3048歐元

˙Confédération Syndicale des Familles

會費20歐元起
˙Association Force Ouvrière Consommateurs

141, Avenue du Maine, 75014 Paris

Tél :01 40 52 85 85

會費42歐元


學生租屋常用訊息網站

www.lokaviz.fr
CROUS管理的學生租房資訊網站。可查詢法國各地經大學生活服務中心學生住宿標章認證之出租名單

(含CROUS宿舍與私人出租)與一般私人出租住宅名單。同學需先在該網站進行帳號註冊,方能利用網站進行租屋程序。

www.annonceetudiant.com
超過13000筆的租屋合租以及可以服務抵扣房租之住宿logement contre services訊息

www.adele.org
本網站平台的租屋資訊是以民營的學生宿舍為主網羅了多個大型租屋網絡的信息StudélitesAntaeusEstudines並且可以直接看到價格與是否已出租等資料

www.mapiaule.com
以學生租屋訊息為主但也提供其它各式各樣的住宿消息包括個人單獨租賃或與房東同住的公寓

www.appartager.fr
此網站專供個人找尋室友合租之用

www.kel-koloc.com
網站上介紹了與人合租的相關訊息與注意事項並且也提供不少找人合租的消息

campusvert.com
此網站的房東多為農家提供學生低價住宿住宿地區是在北部-海峽Nord-Pas-de-Calais不列塔尼諾曼第等省區

www.pap.fr
一般性租屋網站非針對學生族群價格不一定便宜但可以直接與房東聯或是協調各方面的租屋條件不需要透過仲介

www.seloger.com
一般性租屋網站非針對學生族群是一般公認最大的網路租屋訊息平臺可以看到許多仲介提供的租屋消息

www.logic-immo.com
一般性租屋網站非針對學生族群有超過二十五萬則以上的租屋廣告

www.visiteonline.fr
一般性租屋網站特別之處是在網站上可以直接點選觀看出租房屋的影片段

www.efficity.com
一般性租屋網站提供的出租房屋多半較為平價仲介費最低只要1%

www.aidologement.com
提供各式各樣的租屋補助資訊介紹

www.caf.fr
法國政府主管家庭補助機構的官方網站網站上可供試算房屋補助數額以及各式申請表格下載

www.anil.org
法國政府架設的法令資訊網站詢到最新且正確的租賃與權益相關法規

資料更新:201312